都市再開発の経験豊富な弁護士

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2021/09/15 組合スケジュールと交渉

組合との交渉にあたっては組合のスケジュールを常に意識する必要がある。法律にはない組合のルールもある。それを無視して交渉していると大変な不利益をうけることがある。

2021/08/25 資産評価と補償は一体的に

従前資産評価と97条補償(通損補償)は本来別のものであるが、権利変換交渉ではこれらを一体的に行う必要がある。権利変換交渉においてはいかに望ましい床を取得するかが大きなウェイトを占める。望ましい床は資産価値も高く設定されていることが多い。よって従前資産だけでは取得できないことがある。その場合、不足分をどうするかが問題になる。

2020/06/19 コロナ後の都市再開発

都市再開発はパンデミックを想定することなく行われてきた。ところが新型コロナウィルスによる緊急事態宣言、新しい生活様式の提唱がなされるにいたり、今後、都市再開発は大きく変わっていく可能性がある。既に着工しているものは別として、これから準備組合、都市計画決定、組合設立と進めていくものは影響を免れない。どのような影響かはまだ定かでない。ただ、新しい生活様

2020/02/20 テナント本人として戦った日々

私は日本橋2丁目の再開発の施行区域内のビルの1室を借りていたことがある。テナント本人として組合、賃貸人と交渉を行った。その際の経験は大変貴重である。テナントはどういうことを考えるものなのかがよくわかった(と思っている)。自分で交渉するのがしんどいので友人の弁護士に交渉してもらったこともある。立退きに強い知り合いの不動産鑑定士に鑑定書を書いてもらい交渉に立ち会ってもらったこともある。依頼者として専門

2018/05/08 口約束は実行されない

再開発の組合、準備組合と交渉していてつくづく思うことは「口約束は実行されないことが多い」ということだ。実行するならすぐに実行している。文章になっていても曖昧なところは要注意だ。しかも逃げ道もしっかり用意しているのが通常なので録音しておいても「相手があることなので」「手続き上無理だ」など反論してくる。そのうち根気負けというのが大変多い。絶対逃げれないよう書面化するのは実に骨が折れるが下手に期待をもた

2017/10/25 再開発問題はロングランである

再開発は権利変換や補償で終わるものではありません。工事着工後も色々なことがあります。権利変換の方は特にそうです。時が経過すれば色々事情も変わります。一旦決めたことを変更しなければならない場合もあるでしょう。その場合何ができるかを知っておく必要があります。

2017/06/08 再開発組合が情報を開示しない

これは特にテナントについていえることだが、再開発組合が情報を開示しないまま手続きが進んでいくことが多い。組合が設立されると程なく説明会が開催されるがこれは都市再開発法上の義務である(いわゆる「67条説明会」)。ここではかなり大まかな説明があるのみであることが多く、どのようなビルができるのか、補償はいくらくらいでるのかの詳細については「まだ提示できる時期ではない」などという理由で教えてくれないことが

2016/09/07 ある時点を境に組合は豹変する

再開発の仕事をしていると「組合の人は何度も来る。できるだけ自分で話し合いたい」という人が多い。しかし組合が話し合いのテーブルにいつでも乗るというポーズをとるのは途中まで。ある時点を境に大きく変わるのが通常だ。その「ある時点」というのは権利変換計画認可決定前後あたりだ。ここまで来ると組合は交渉には容易に応じず、明渡しを求める内容の文書を顧問弁護士などが内容証明郵便で送ってくるだけになる。これはもう明

2016/03/02 再開発と賃貸借

再開発において賃貸借契約をどうするかは大変大きな問題である。賃貸借契約更新にあたって定期借家契約に切り替えるのが通常だが、これにテナントがすんなり応じるとは限らない。なぜ切り替えるのか、という警戒心にもとづくことが多い。その一方でこういった切り替えを全く考えない組合もあるようだ。どういうつもりかはよくわからないが、確かに再開発の場合、明渡しの強制執行は当然できるわけではあるが、テナントがあく

2016/02/18 再開発と定期借家

私はテナント本人としても再開発に関わった。ビルのテナントは5社。私は当初から再開発ビルに戻ってくる意思を組合にもオーナーにも伝えていたせいか、賃貸借契約更新の際に定期借家に切り替えるという話は一切出なかった。ところが他のテナントは賃貸借契約更新時に定期借家契約に切り替えていたようだ。その代わりに組合は、条件のいい移転先を斡旋するなどしていたようだ。100パーセント地区外転出と決まっているなら

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