土地の一部転出にするか建物の一部転出にするかで税率、通損補償がかわってきますので注意が必要です、ということですが税率はどう変わってくるのですか？
土地の一部転出にするか建物の一部転出にするかで税率、通損補償がかわってきますので注意が必要です、ということですが税率はどう変わってくるのですか？
A 金銭給付の対象資産が土地である場合には、租税特別措置法31条の2（優良住宅地等のための土地等の譲渡に係る軽減税率特例）に該当します（租税特別措置法31の2第2項4号）。一方で、金銭給付の対象資産が建物である場合には、軽減税率特例の対象ではなく一般税率となります。
（参考）
一般税率
所得税 15.315%（復興税を含む）、住民税 5%
計 20.315%
軽減税率
所得のうち2000万円以下の部分
所得税 10.21%（復興税を含む）、住民税 4%
計 14.21%
所得のうち2000万円超の部分
所得税 15.315%（復興税を含む）、住民税 5%
計 20.315%
所有地を駐車場として貸していますがこのたびテナントが退去し新しいテナントに貸すつもりです。これまでは自動更新の普通賃貸借でしたが、将来再開発で退去してもらうことを考えると期間を区切った定期賃貸借に切り替えたほうがいいですか？
その必要はありません。そもそも駐車場として貸す場合は借地借家法の適用がなく定期賃貸借もありません。普通賃貸借でいいのですが、契約期間途中で解約する場合、いつまでに解約申入れしなければならないかを定めておくのが通常です。
従前土地の評価が低いのではないかと思います。どうすればいいですか。
評価の根拠につき組合に説明を求めるべきです。組合は不動産鑑定士に依頼して評価しています。組合が依頼した不動産鑑定士の説明から、近隣地域の設定を争うのか、標準画地の選択を争うのか、標準画地の更地価格の算定方法を争うのか、標準画地の価格との個別格差率を争うのかが決まってきます。この作業は早くしないと権利変換に間に合いません。
再開発区域内に200㎡の土地を所有しています。私道に面しており幅員は2ｍになっています。資産評価はどのようにしますか？
再開発区域をいくつかの近隣地域に分けます。近隣地域ごとに標準画地を設定します（１つの近隣地域に複数の標準画地を設定し、そのうち１つを代表標準画地とすることもあります）。標準画地の価格を求めます。あなたの土地と標準画地との格差（街路条件、交通接近条件、環境条件、行政的条件）を個別格差率として標準画地の価格に掛けることによって資産評価額が求められます。なお前面道路の幅員が2ｍとのことですが、建築基準法上セットバックする必要があります。本来セットバックすべき面積分は減価されます。但し現在宅地として利用されている場合はその実態も考慮し再補正します。
従前資産は土地8000万円、建物2000万円です。権利変換で8500万円のマンションを取得しました。1500万円余りますが現金でもらう場合の注意点はありますか？
従前資産が従後資産を上回る権利変換をする場合、余った分は一部転出扱いにするか清算金にするかいずれかとなります。一部転出の場合は権利変換時、清算金の場合は竣工後に現金を受領することになります。清算金は課税されないのに対し一部転出の現金は譲渡所得として課税されます。しかし清算金にできる金額は税務実務上上限があり本件は上限を超えると思われますので一部転出ということになるでしょう。ただその場合、土地の一部転出にするか建物の一部転出にするかで税率、通損補償がかわってきますので注意が必要です。
都市計画決定手続きに入ることについての仮同意書を出してしまいましたが撤回できますか？
準備組合に連絡し撤回届を出すことができます。
再開発区域でテナントとして営業しています。仮店舗が見つかったので権利変換期日前に移転したいのですが、そうするとテナントが本来もらえる補償が出なくなるのではないかと心配になり迷っています。どうすればいいですか？
権利変換期日前に仮店舗に移転してしまっても、今の店舗の賃貸借契約さえ権利変換期日まで残っていれば補償に影響しません。賃貸借契約を合意解除しなければよく、使用していないことは関係ありませんのでご安心下さい。
昭和50年に2000万円で購入した土地建物を再開発区域内に所有しています。再開発での評価額は1億円でした。再開発ビルに権利変換しましたが令和8年の再開発ビル完成と同時に1億2000円で売却予定です。所得税はいくら発生しますか？
帳簿価格を引き継ぎますので売却益は1億2000万円－2000万円＝１億円になります(1億2000万円－1億円＝2000万円ではありません）。一方、取得時期も引き継ぎますので所有期間は昭和50年から令和8年までということになって5年超となりますので長期譲渡取得として扱われます。税率は20.315％となり2031万5000円の所得税、住民税が発生します。
振り込まれた補償費を補償契約書に記載された補償の項目と違う使い方をした場合はどうなりますか？
補償費を何に使うかは自由ですが税務申告等の対応が必要になる場合もあります。
再開発組合が金融機関から事業費の借入を行った後、再開発事業が頓挫した場合、地権者の資産も返済に充てるのですか？
法律上は地権者から賦課金を徴収することはありえます（都再法39条）が、実際は資金計画を精査する等しますのでそのような事態になることはまずありません。