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2024/03/02 建物調査をめぐる雑感
都市再開発において建物調査はついて回るものです。
Q&Aに書いたようにむやみに拒んでもいいことはありません。しかしこれはケースバイケースです。建物の構造や備品などに…
2024/02/03 「説明はあとで個別にでもやりますから」
(準備)組合の決まり文句ですね。しかしこれは大変危険です。
「個別」ということは組合事務局数名とこちら側1、2名でやるわけです。組合事務局は専門家ですからうまくかわ…
2024/01/23 再開発物件と任意売却
都市再開発は竣工まで10年以上かかることが珍しくありません。特に昨今は工事費が高騰していることもあって権利変換の内容も組合の意向に従って地権者に不利になっていくことがあります。竣工まで待つのも当然1つの選択肢ですが、それ以前に現金化してしまう手段も考えておくべきかもしれ…
2023/07/20 同意撤回
組合設立同意書に署名押印して準備組合に提出してしまったが、気が変わって取り消したいという場合どうすればいいか。 この場合は必ず組合設立認可申請までに同意撤回書を作成し準備組合、区、都に提出してください。設立認可申請後に出しても無効とされることが多いです。
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2021/10/02 権利変換交渉において重要なこと
権利変換交渉では従前資産評価額の交渉も重要ですが、それだけでは決してありません。組合は個別面談で従前資産評価額と権利変換案を書いた資料をもってくるわけですが、権利変換案のほうがむしろ重要です。組合はそれしか選択肢がないような説明をすることがある…
2021/08/25 資産評価と補償は一体的に
従前資産評価と97条補償(通損補償)は本来別のものであるが、権利変換交渉ではこれらを一体的に行う必要がある。権利変換交渉においてはいかに望ましい床を取得するかが大きなウェイトを占める。望ましい床は資産価値も高く設定されていることが多い。よって従…
2020/06/19 コロナ後の都市再開発
都市再開発はパンデミックを想定することなく行われてきた。ところが新型コロナウィルスによる緊急事態宣言、新しい生活様式の提唱がなされるにいたり、今後、都市再開発は大きく変わっていく可能性がある。既に着工しているものは別として、これから準備組合、都市計画決定、組合設立と進め…
2020/02/20 テナント本人として戦った日々
私は日本橋2丁目の再開発の施行区域内のビルの1室を借りていたことがある。テナント本人として組合、賃貸人と交渉を行った。その際の経験は大変貴重である。テナントはどういうことを考えるものなのかがよくわかった(と思っている)。自分で交渉するのがしんどいので友人の弁護士に交渉してもらったこともある。立退きに強い知り合いの不動産…
2018/05/08 口約束は実行されない
再開発の組合、準備組合と交渉していてつくづく思うことは「口約束は実行されないことが多い」ということだ。実行するならすぐに実行している。文章になっていても曖昧なところは要注意だ。しかも逃げ道もしっかり用意しているのが通常なので録音しておいても「相手があることなので」「手続き上無理だ」など反論してくる。そのうち根気負けとい…
2017/10/25 再開発問題はロングランである
再開発は権利変換や補償で終わるものではありません。工事着工後も色々なことがあります。権利変換の方は特にそうです。時が経過すれば色々事情も変わります。一旦決めたことを変更しなければならない場合もあるでしょう。その場合何ができるかを知っておく必要があります。…