都市再開発において建物調査はついて回るものです。 Ｑ＆Ａに書いたようにむやみに拒んでもいいことはありません。しかしこれはケースバイケースです。建物の構造や備品などに…

（準備）組合の決まり文句ですね。しかしこれは大変危険です。 「個別」ということは組合事務局数名とこちら側１、２名でやるわけです。組合事務局は専門家ですからうまくかわ…

都市再開発は竣工まで１０年以上かかることが珍しくありません。特に昨今は工事費が高騰していることもあって権利変換の内容も組合の意向に従って地権者に不利になっていくことがあります。竣工まで待つのも当然１つの選択肢ですが、それ以前に現金化してしまう手段も考えておくべきかもしれ…

権利変換交渉では従前資産評価額の交渉も重要ですが、それだけでは決してありません。組合は個別面談で従前資産評価額と権利変換案を書いた資料をもってくるわけですが、権利変換案のほうがむしろ重要です。組合はそれしか選択肢がないような説明をすることがある…

従前資産評価と９７条補償（通損補償）は本来別のものであるが、権利変換交渉ではこれらを一体的に行う必要がある。権利変換交渉においてはいかに望ましい床を取得するかが大きなウェイトを占める。望ましい床は資産価値も高く設定されていることが多い。よって従…

私は日本橋２丁目の再開発の施行区域内のビルの１室を借りていたことがある。テナント本人として組合、賃貸人と交渉を行った。その際の経験は大変貴重である。テナントはどういうことを考えるものなのかがよくわかった（と思っている）。自分で交渉するのがしんどいので友人の弁護士に交渉してもらったこともある。立退きに強い知り合いの不動産…

再開発の組合、準備組合と交渉していてつくづく思うことは「口約束は実行されないことが多い」ということだ。実行するならすぐに実行している。文章になっていても曖昧なところは要注意だ。しかも逃げ道もしっかり用意しているのが通常なので録音しておいても「相手があることなので」「手続き上無理だ」など反論してくる。そのうち根気負けとい…

これは特にテナントについていえることだが、再開発組合が情報を開示しないまま手続きが進んでいくことが多い。組合が設立されると程なく説明会が開催されるがこれは都市再開発法上の義務である（いわゆる「６７条説明会」）。ここではかなり大まかな説明があるのみであることが多く、どのようなビルができるのか、補償はいくらくらいでるのかの…

再開発の仕事をしていると「組合の人は何度も来る。できるだけ自分で話し合いたい」という人が多い。しかし組合が話し合いのテーブルにいつでも乗るというポーズをとるのは途中まで。ある時点を境に大きく変わるのが通常だ。その「ある時点」というのは権利変換計画認可決定前後あたりだ。ここまで来ると組合は交渉には容易に応じず、明渡しを求…

再開発において賃貸借契約をどうするかは大変大きな問題である。賃貸借契約更新にあたって定期借家契約に切り替えるのが通常だが、これにテナントがすんなり応じるとは限らない。なぜ切り替えるのか、という警戒心にもとづくことが多い。その一方でこういった切り替えを全く考えない組合もあるようだ。どういうつもりかはよくわからないが…