都市再開発の経験豊富な弁護士

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都市再開発の流れを知っておくことが重要

再開発の話自体はかなり以前からある場合がほとんど。私がテナントとして関わった再開発では、最初に話がもちあがったのは平成8年ということである(後で聞いた)。私が移転してきたのが平成12年であるから、それ以前から再開発含みだったことになる。話が具体的になってくると、デベロッパーと地権者の勉強会が始まる。私がテナントとして関わったケースでは平成17年3月だった。再開発は準備組合ができるかが大きな山である。私がテナントとして関わったケースでは、平成20年4月に再開発準備組合ができた。準備組合ができるとその次が「都市計画決定」。都市計画決定前には再開発に反対の地権者がアクションを起こすことがある。実は都市計画決定の有効性を後で争うことは大変難しい。しかし都市計画決定段階では話が具体化しない面もあるので何となく通り過ぎる傾向がある。そうではなく意見書提出や都市計画審議会などの機会を最大限活用する必要がある。再開発の大きなヤマ場は実は都市計画決定段階にあると言っても決して過言ではない。そして「物件調査」。不動産や動産の状況を調書にしていく。ここまでくるとテナントも再開発が始まったことがわかる。準備組合は設計その他事業計画を作る。準備組合は地権者にヒアリングして権利変換の内容を詰める。やがて、「組合設立」が認可され、権利変換に向け進んでいく。組合設立には発起人5名以上が必要であるし、地権者などの3分の2以上の同意も必要である。都市計画決定が第1のヤマとすれば組合設立は第2のヤマである。いや最後のヤマといってもいい(組合設立後の権利変換計画や補償額の交渉で大きく動かすことは難しい)。権利変換計画案についての個別交渉、物件調書への署名、転出する関係者の権利消滅申出、権利変換計画案作成、その縦覧を経て権利変換計画案が認可されるとあとは補償金支払、物件引渡、除却、工事着工、工事竣工、組合解散となる。

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