再開発 Q&A
自己所有の建物で自営で飲食店を経営しています。再開発ビルでも飲食店を続ける予定です。工事期間中に仮店舗で営業するのですが売上は大幅に減る見込みです。これは再開発の結果ですから組合に営業補償して欲しいと言ったところ「ほとんど出ない」の一手張りです。このまま赤字覚悟で仮店舗を借りて営業するしかないのでしょうか。
お気持ちはわかります。しかし再開発の補償では個別の事情は考慮しない傾向にあります。売上が大幅に減るというのは個別の事情です。不当な理屈と思われるでしょうが、ここで理屈を変えて「出させようとしても」疲弊するだけです。再開発の補償には逆に個別の事情を無視して「出してくれる」補償もあります。そちらで攻めるのがいいかもしれません。
ビルをテナントに貸しています。再開発の話を聞いたのか退去するテナントが増え始め家賃収入が大幅に減ってしまいました。再開発工事が始まるまでは数年かかるようです。これから新規に入居するテナントも見込めないので賃料の補償を受けたいのですが可能ですか？
組合によっては家賃欠収補償として払ってくれる場合があります。（準備）組合に相談して下さい。ただ家賃欠収補償は組合設立認可後にテナントが出た場合に限るのが一般です。
上記質問の続きですが、そうしますと組合の提示した補償額で折れるしかないのでしょうか？
組合は補償基準を作成しています。そしてその補償基準にもとづいて補償額を提示してきます（その用紙を「個票」といいます）。補償基準そのものは誰が交渉しようと変わりません。しかし補償額についてはそうではありません。粘り強く交渉することが重要です。
テナントです。転出予定です。組合が提示してきた補償金額があまりに低いので、組合が譲歩してくるまで話し合いに応じる予定はありません。それで問題ないでしょうか
それは危険です。確かに、補償額について組合はテナントと協議する義務を負いますが、最後まで協議が成立しない場合は審査委員の過半数の同意をとって補償額を決めてしまうことができます。テナントは、これに対し、収用委員会に不服申立て（補償裁決申請）をすることは可能ですが、結果が出るまで時間がかかる反面、不服申立てが認められる可能性は低いといえます。また、組合は自分で決めた補償金を供託してしまえば当面テナントに支払う義務もないので、テナントは自腹で移転しなければならないことになります。増額してもらうおうと思っていたら突然交渉を打ち切られて明渡しを迫られるというケースは結構あります。徹底抗戦するのであれば「居座り」は逆効果です。
テナントに出る補償にはどういうものがありますか？
都市再開発法９７条の「通常受ける損失」の「補償」（これを「通損補償」といいます）です。通常のテナントの場合、「工作物補償」「動産移転補償」「借家人補償」「営業休止補償」「移転雑費補償」などが払われます。なお、転出する場合に都市再開発法９１条の「借家権補償」が支払われるかは１つの大きな問題です。なお、借地借家法上の立退き料が払われる場合もあります。転出を条件に解決金という名目で払われるのが通常です。
組合が書面で提示してきた補償額が低すぎると思うのですがどうしたらいいですか？
組合と協議します。どうしてもまとまらない場合は都道府県の収用委員会に裁決の申請ができます。ただ組合との協議で増える場合は少ないし裁決で増える場合も多くありません（裁決申請は実費がかなりかかります）。弁護士を依頼して交渉するか訴訟でしょう。
