都市再開発の経験豊富な弁護士

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都市再開発 Q&A

Q1

テナントですが再開発区域に入っている場合、出ていかなければなりませんか?

A1

その必要はありません。当然、工事期間中は仮移転しますが、再開発ビルが完成したら戻ってくることができます。

Q2

他のテナントさんはみんな転出されますので貴社も転出されてはいかがですか、と言われました。再開発の場合、テナントは転出してしまうものなのでしょうか?

A2

組合がそのようなことを言っても真実とは限りません。テナントが残るケースも沢山あります。惑わされないようにして下さい。

Q3

新しいビルに入る場合、賃料や管理費が大幅にアップします。かなり負担と思いますので転出されてはいかがでしょうか、と組合に言われました。どう考えたらいいですか?

A3

このように言われても簡単に転出するべきではありません。ただ交渉術で組合に対抗するのは容易でないので当事務所にご相談下さい。

Q4

組合設立が認可されたので30日以内に転出申出と金銭(補償金)給付申出の書面にサインして出して欲しいと組合から言われました。突然の話で30日間では判断できません。どうしたらいいですか?

A4

都市再開発法上、評価基準日は6ヶ月毎に更新されます。更新された場合は新しい評価基準日の翌日から30日以内に転出申出をやり直すことができます。従って転出申出を急いでする必要はありません。権利変換の場合はどうなるのかきちんと書面でもらったうえで判断するのが賢明です。

Q5

組合が書面で提示してきた補償額が低すぎると思うのですがどうしたらいいですか?

A5

組合と協議します。どうしてもまとまらない場合は都道府県の収用委員会に裁決の申請ができます。ただ、裁決で増額が認められることはほとんどないといえます。組合との交渉で増額する方が得策です。当事務所は増額交渉をお受けしています。

Q8

再開発の区域に入っていると聞きました。新しいビルに入居する予定はなく、たまたまいい引越し先が見つかったので、とりあえず引越しをして、かかった経費は後で組合に請求しようかと思っていますが問題ないですか?

A8

引っ越しが早すぎると補償がもらえません。組合設立認可公告があった日から30日経過した日(評価基準日)以前に地区外に転出してしまうと補償の対象から外されてしまいます。転出のタイミングに十分注意して下さい。なお、これとの関係で、定期借家契約への切り替えには応じないのが基本と考えて下さい。定期借家契約になりますと期間満了と同時に契約関係がなくなってしまいます。その時期が評価基準日の前に来ますと再開発から自動的に外されてしまいます。都市再開発法上の権利はすべて喪失します。賃料を大幅に減らすなどともちかけられても応じないことが重要です。なお評価基準日は組合の都合で6ヶ月延期されることがあります。基準になるのはあくまで権利変換計画縦覧に一番近い評価基準日です。どんどん延期されているうちに契約を解除してしまい権利を失うこともありうるので細心の注意を払って下さい。

Q9

テナントに出る補償にはどういうものがありますか?

A9

都市再開発法97条の「通常受ける損失」の「補償」(これを「通損補償」といいます)です。通常のテナントの場合、「工作物補償」「動産移転補償」「借家人補償」「営業休止補償」「移転雑費補償」などが払われます。なお、転出する場合に都市再開発法91条の「借家権補償」が支払われるかは1つの大きな問題です。

Q10

テナントです。転出予定です。組合が提示してきた補償金額があまりに低いので、組合が譲歩してくるまで話し合いに応じる予定はありません。それで問題ないでしょうか

A10

それは危険です。確かに、補償額について組合はテナントと協議する義務を負いますが、最後まで協議が成立しない場合は審査委員の過半数の同意をとって補償額を決めてしまうことができます。テナントは、これに対し、収用委員会に不服申立て(補償裁決申請)をすることは可能ですが、結果が出るまで時間がかかる反面、不服申立てが認められる可能性は低いといえます。また、組合は自分で決めた補償金を供託してしまえば当面テナントに支払う義務もないので、テナントは自腹で移転しなければならないことになります。増額してもらうおうと思っていたら突然交渉を打ち切られて明渡しを迫られるというケースは結構あります。

Q11

10の続きですが、そうしますと組合の提示した補償額で折れるしかないのでしょうか?

A11

組合は補償基準を作成しています。そしてその補償基準にもとづいて補償額を提示してきます(その用紙を「個票」といいます)。補償基準そのものは誰が交渉しようと変わりません。しかし補償額についてはそうではありません。交渉力によって大幅な増額ができます。

Q12

地権者です。組合の出してきた従前資産評価額があまりに低いので「これでは納得できない。もう1度評価し直して持ってきて欲しい」と言って待っているつもりです。それで問題ありませんか?

A12

従前資産額に不服がある場合は積極的に交渉していかないとそのままの額を基準に権利変換されてしまいます。従前資産額の中で増える可能性があるものは建物です。どうやって増やすかは当事務所にご相談下さい。

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