素朴な疑問です。再開発の大きな特徴は、区域内に組合事務所があり、担当者が常駐して、頻繁に相談にのってくれることです。しかし、再開発は慈善事業ではありません。一見親身にみえますが、組合に不利益なことは教えてくれません。この点は大きな誤解があるようです。決して間違っているわけではないが、組合に不利益になるあそれのあることは隠す、曖昧にするなどは常套手段です。そこを問いただしていかないと組合（実際は参加組合員であるデベロッパー）の利益が最優先されてしまいます。また「弁護士さんに相談されるんですか？弁護士費用かかるだけですよ。組合にも顧問弁護士がいますからご紹介しましょうか」などと言ってくる組合さえあります。組合の顧問弁護士が中立であるはずはありません。

２つあると思います。１つは権利変換通知にも書いてあると思いますが、訴訟などを起こすことです。通知を受け取ってから６ヶ月以内です。もう１つは粘り強く組合と交渉することです。一旦権利変換になってもその変更は可能です。もちろん交渉がまとまったうえで、再縦覧や組合の決議が別途必要ですが。

不利益というわけではないかもしれませんが、権利変換計画に記載された従前資産評価に不服がある場合、収用委員会に価額裁決の申請ができるのですが、この申請ができなくなります（都市再開発法８５条１項）。従って、簡単でいいですから意見書を出しておくべきかもしれません。

一般論になりますが、組合の提示に納得がいかない場合に、自分が正当と考える根拠、理屈を組合に押し付けないことです。

権利変換にしましても補償にしましても「根拠」「理屈」は組合が決めるものであって、押し問答でどうにかなるものではないのです。そうではなく、「事実」に注意を払うべきです。事実には様々なものが含まれます。そして組合が解決のレールを示してくるようであれば、そのレールに乗って自分の要求を膨らませていくことです。
もちろん組合がオーバーランと考えれば、一定のラインでストップするよう求めるかもしれません。その場合はそこでいいかを再検討することです。

これが交渉です。

法律上は地権者から賦課金を徴収することはありえます（都再法39条）が、実際は資金計画を精査する等しますのでそのような事態になることはまずありません。

実は一番深刻な問題です。居座りを決め込んでも、行政に相談してもよくありません。再開発は先に進めば進むほど止められません。都市計画手続きの段階（できれば都市計画手続きに入る前）で当事務所にご相談下さい。都市計画決定後はどうにもならなくなります。

その必要はありません。当然、工事期間中は仮移転しますが、再開発ビルが完成したら戻ってくることができます。

組合がそのようなことを言っても真実とは限りません。テナントが残るケースも沢山あります。惑わされないようにして下さい。

このように言われても簡単に転出するべきではありません。組合からは漠然とした条件しか言われないかもしれませんが、だからといって権利を安易に放棄しないことです。都市再開発でテナントに確実に保障されているのは権利変換だけです。このカードを使って組合や大家に対抗していくしかありません。

確かにそのとおりです。しかも都市再開発の場合はテナントは転出によって法外な立退料をとるというのは現実的でありません。ただ都市再開発の場合はテナントに特定分譲といって再開発ビルの区画を比較的安く買う権利が認められることがあります。もちろん資金は必要ですが補償金交渉で原資を増やすなどしてオーナーになる方法があります。なお、特定分譲をうける場合は転出する（借家権消滅申出書を組合に提出する）ことが条件となります。テナントに十分な情報が行きわたらないこともあるのであらかじめアンテナを張り巡らしておく必要があります。

権利変換期日前に仮店舗に移転してしまっても、今の店舗の賃貸借契約さえ権利変換期日まで残っていれば補償に影響しません。賃貸借契約を合意解除しなければよく、使用していないことは関係ありませんのでご安心下さい。

その必要はありません。そもそも駐車場として貸す場合は借地借家法の適用がなく定期賃貸借もありません。普通賃貸借でいいのですが、契約期間途中で解約する場合、いつまでに解約申入れしなければならないかを定めておくのが通常です。

建物調査は「正当な理由」がない限り拒めません。「正当な理由」があると言って突っぱねるのも可能ですが、建物の外観などから物件調書を作成されてしまうことになるので、権利変換、補償の点でかえって不利益です。建物調査のやり方につき要望があるのであれば事前に調査会社と取り決めておくべきでしょう。

主に２つあります。１つは新しく入ったテナントが再開発にあたってきちんと退去するよう慎重に契約条件を決めることです。もう１つは建物調査の前に改築することです。組合設立の前後でも変わってきますので（準備）組合と十分協議することが必要です。建物調査の後に改築すると建物評価に改築が反映されません。

組合設立認可公告から３０日というのは最初の評価基準日のことです。「評価基準日」において物件の評価をしますのでその日までに権利変換するか転出するかを組合に届ける必要があります。しかし都市再開発法上、評価基準日は６ヶ月毎に更新されます。すなわち、最初の評価基準日から６ヶ月以内に縦覧が開始されない場合は評価基準日は６ヶ月後遅くなります。このように更新された場合は新しい評価基準日の翌日から３０日以内に転出申出をやり直すことができます。組合設立認可公告から縦覧開始まで６ヶ月以上かかる再開発も多く、その場合は評価基準日が変わるので転出申出を急いでする必要はありません。なお転出申出期間経過後は転出申出できないのが法の建前ですが、組合が例外的に認めている場合があります。これは組合が転出申出をなるべくして欲しい（出ていって欲しい）場合です。法の建前とは異なるので説明会などオープンな場では組合の説明が歯切れ悪くわかりにくことがあります。

その必要はありません。都市再開発法上、再入居（権利変換）したいのであれば転出届を出さないことになります。その場合、権利変換計画に借家権があることが明記されます。一旦転出してしまうと覚書を交わしてもテナントとしての地位は不安定になります。

従前資産額に不服がある場合は積極的に交渉していかないとそのままの額を基準に権利変換されてしまいます。組合の評価基準が妥当か含めて交渉することになります。またこの分野は不動産鑑定士の助けを借りないと交渉困難です。

再開発区域をいくつかの近隣地域に分けます。近隣地域ごとに標準画地を設定します（１つの近隣地域に複数の標準画地を設定し、そのうち１つを代表標準画地とすることもあります）。標準画地の価格を求めます。あなたの土地と標準画地との格差（街路条件、交通接近条件、環境条件、行政的条件）を個別格差率として標準画地の価格に掛けることによって資産評価額が求められます。なお前面道路の幅員が2ｍとのことですが、建築基準法上セットバックする必要があります。本来セットバックすべき面積分は減価されます。但し現在宅地として利用されている場合はその実態も考慮し再補正します。

評価の根拠につき組合に説明を求めるべきです。組合は不動産鑑定士に依頼して評価しています。組合が依頼した不動産鑑定士の説明から、近隣地域の設定を争うのか、標準画地の選択を争うのか、標準画地の更地価格の算定方法を争うのか、標準画地の価格との個別格差率を争うのかが決まってきます。この作業は早くしないと権利変換に間に合いません。

その必要はありません。そもそも駐車場として貸す場合は借地借家法の適用がなく定期賃貸借もありません。普通賃貸借でいいのですが、契約期間途中で解約する場合、いつまでに解約申入れしなければならないかを定めておくのが通常です。

署名押印は慎重にして下さい。署名押印してしまうと物件調書の内容が真実だと推定されてしまいます。これを後で覆すのは大変です。十分検討しておかしいと思ったら署名押印せず専門家に相談して下さい。なお署名押印をしないで放置していると区職員が立ち会って署名押印して先に進んでしまいます（吏員立会い）。その前に相談することが重要です。

組合と協議します。どうしてもまとまらない場合は都道府県の収用委員会に裁決の申請ができます。ただ組合との協議で増える場合は少ないし裁決で増える場合も多くありません（裁決申請は実費がかなりかかります）。弁護士を依頼して交渉するか訴訟でしょう。

都市再開発法９７条の「通常受ける損失」の「補償」（これを「通損補償」といいます）です。通常のテナントの場合、「工作物補償」「動産移転補償」「借家人補償」「営業休止補償」「移転雑費補償」などが払われます。なお、転出する場合に都市再開発法９１条の「借家権補償」が支払われるかは１つの大きな問題です。なお、借地借家法上の立退き料が払われる場合もあります。転出を条件に解決金という名目で払われるのが通常です。

それは危険です。確かに、補償額について組合はテナントと協議する義務を負いますが、最後まで協議が成立しない場合は審査委員の過半数の同意をとって補償額を決めてしまうことができます。テナントは、これに対し、収用委員会に不服申立て（補償裁決申請）をすることは可能ですが、結果が出るまで時間がかかる反面、不服申立てが認められる可能性は低いといえます。また、組合は自分で決めた補償金を供託してしまえば当面テナントに支払う義務もないので、テナントは自腹で移転しなければならないことになります。増額してもらうおうと思っていたら突然交渉を打ち切られて明渡しを迫られるというケースは結構あります。徹底抗戦するのであれば「居座り」は逆効果です。

組合は補償基準を作成しています。そしてその補償基準にもとづいて補償額を提示してきます（その用紙を「個票」といいます）。補償基準そのものは誰が交渉しようと変わりません。しかし補償額についてはそうではありません。粘り強く交渉することが重要です。

組合によっては家賃欠収補償として払ってくれる場合があります。（準備）組合に相談して下さい。ただ家賃欠収補償は組合設立認可後にテナントが出た場合に限るのが一般です。

お気持ちはわかります。しかし再開発の補償では個別の事情は考慮しない傾向にあります。売上が大幅に減るというのは個別の事情です。不当な理屈と思われるでしょうが、ここで理屈を変えて「出させようとしても」疲弊するだけです。再開発の補償には逆に個別の事情を無視して「出してくれる」補償もあります。そちらで攻めるのがいいかもしれません。

補償費を何に使うかは自由ですが税務申告等の対応が必要になる場合もあります。

権利変換前に両親が亡くなってしまうと、遺産分割登記できないまま権利変換になるおそれがあります。そうなると法定相続分に従って土地建物を権利変換することになります。単独で取得できたはずの床が２分の１の広さしか取得できなくなるおそれがあります。
弟さんとの間ですぐに遺産分割協議がまとまるようにしておくか、あるいはご両親に遺言を書いてもらうか、いずれかになります。

「過小床の面積の基準」「権利変換計画の決定、変更」「権利変換計画に対する意見書を採択するか否かの決定」「通損補償額について協議が成立しない場合に組合が払うべき通損補償額」について同意します。審査委員（通常３人）の過半数の同意が得られない場合には、組合は手続を先に進めることができません。

「土地及び建物の権利関係又は評価について特別の知識経験を有し、かつ、公正な判断をすることができる者」のうちから総会（通常は組合設立総会）で選任します。審査委員は３人であるのが通常で、弁護士、税理士、不動産鑑定士１名ずつの構成がほとんどです。総会で選任するにあたって審査委員候補として提示されます。総会で過半数が同意すれば選任となります。

議案書に審査委員の氏名、年齢、関与した再開発の実績等が書いてあるのでそれをみて判断することになります。

審査委員候補者は準備組合事務局で適宜決めるようです。おそらく過去に別の再開発で関係のあった専門家にあたりをつけるものと思われます。

通常は審査委員３人が組合の事務所等に集まって審査委員会を開催します。手続きの詳細は組合設立総会で審議される審査委員会要綱に定められています（但し、組合によっては審査委員会要綱を総会で審議しないこともあります）。

審査委員は他の再開発で組合の顧問として活動しているのが通常です。しかし、審査委員は、たとえば権利変換計画に対する意見書に対し組合が採択すべきでないという意向を示した場合に、組合、意見書提出者という意見の対立する者の間にたって厳正中立な立場から判断を下すことが求められます。確かに別の組合の顧問であったからといって、常に組合側にたって判断を下すわけではないでしょうが、権利変換計画に対する意見書の内容は再開発地区に関わらず同じようなものがあるでしょうから、顧問として組合寄りであった者が審査委員になった途端に厳正中立になるといえるかは甚だ疑問です。その意味で他の地区で組合の顧問であった者は審査委員になれないとするのが合理的だと思います。しかし総会でそのような議論を経て選任されていないのが実情です。議論の前提として組合側に情報開示を求めることなどが重要だと思います。また公正さが疑わしい場合は他の専門家と交代するよう求めていく（裁判官の忌避申立てと同様）ことも考えられます。

帳簿価格を引き継ぎますので売却益は1億2000万円－2000万円＝１億円になります(1億2000万円－1億円＝2000万円ではありません）。一方、取得時期も引き継ぎますので所有期間は昭和50年から令和8年までということになって5年超となりますので長期譲渡取得として扱われます。税率は20.315％となり2031万5000円の所得税、住民税が発生します。

従前資産が従後資産を上回る権利変換をする場合、余った分は一部転出扱いにするか清算金にするかいずれかとなります。一部転出の場合は権利変換時、清算金の場合は竣工後に現金を受領することになります。清算金は課税されないのに対し一部転出の現金は譲渡所得として課税されます。しかし清算金にできる金額は税務実務上上限があり本件は上限を超えると思われますので一部転出ということになるでしょう。ただその場合、土地の一部転出にするか建物の一部転出にするかで税率、通損補償がかわってきますので注意が必要です。

準備組合に連絡し撤回届を出すことができます。